부동산 계약서에 반드시 포함해야 할 특약 TOP 10

부동산 거래는 단순한 금전 거래가 아니다. 수억 원이 오가는 거래인 만큼, 사소한 문장 하나에도 수천만 원의 분쟁이 발생할 수 있다.
실제로 많은 매도인·매수인은 계약서만 잘 써도 분쟁의 80%는 예방할 수 있다는 사실을 간과한다. 특히 계약서 뒷부분에 들어가는 ‘특약 사항’은 거래 당사자의 권리와 책임을 조정하는 사적인 법률 문서로서, 법정에서도 효력이 크다.
하지만 특약 조항을 막연히 넣거나 인터넷에 있는 문구를 그대로 베끼면, 실제 소송에서 무효로 판결되거나 오히려 불리한 증거로 작용할 수 있다.
이 글에서는 부동산 실무에서 반드시 고려해야 할 특약 조항 10가지를 엄선하고, 각 조항별로 실제 사례나 판례를 바탕으로 왜 필요한지를 설명한다.

1. 하자담보책임 조항

내용 예시:

매수인은 매매 목적물의 상태를 충분히 확인하였으며, 현존하는 하자(예: 외벽 균열, 화장실 누수 등)에 대해 고지받았고, 이에 대한 보수 및 손해배상 청구를 하지 않기로 한다.

사례:

서울중앙지방법원 2018가단5082
– 매도인이 화장실 누수를 고지하지 않아, 매수인이 300만 원 손해배상 승소
→ 특약에 하자 범위 및 고지 여부가 명확히 기재되어 있었다면 면책 가능

2. 잔금일 이전 명도 조항

내용 예시:

잔금일 이전이라도 양측 합의 시 매수인이 입주 가능하며, 명도 이후 발생하는 책임은 매수인에게 있다.

사례:

인천지방법원 2020가단20034
– 매수인이 잔금 전 입주 후 내부 공사 중 화재 발생
→ 계약서에 명도 시점과 책임 범위에 대한 특약이 없어, 매도인이 일부 책임 부담

3. 중도금 미지급 시 계약 해제 조항

내용 예시:

매수인이 중도금 지급 기한을 5일 이상 경과하여 이행하지 않을 경우, 매도인은 별도 최고 없이 계약을 해제할 수 있다.

판례:

대법원 2000다35691
– 중도금 지연에도 해제 조항이 없었던 계약은 계약 해제 요건 불충족으로 매도인 패소

4. 근저당 말소 책임 조항

내용 예시:

 

매도인은 잔금 수령과 동시에 등기부상 설정된 모든 근저당을 말소하여야 하며, 이행하지 않을 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있다.

사례:

대구지방법원 2017가합34832
– 근저당 말소 지연으로 매수인이 소유권 이전 불가
→ 계약서에 말소 관련 특약이 없자, 매수인이 불이익 감수

 

5. 임대차 승계 및 보증금 인수 조항

내용 예시:

 

매수인은 임차인 OOO과의 임대차 계약을 그대로 승계하며, 전세보증금 O천만 원을 인수하는 데 동의한다.

사례:

부산지방법원 2021가합1032
– 매수인이 전세보증금을 인수하지 않았다는 이유로 임대인과 분쟁
→ 계약서에 명시가 없어 매수인이 추가 비용 부담

 

6. 계약금 포기 및 배액 배상 조항

내용 예시:

 

계약 후 일방이 이행을 거부할 경우, 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 배상함으로써 계약을 해제할 수 있다.

판례:

대법원 2009다57064
– 계약 해제 시 계약금과 배액 배상 조항이 있다면, 이는 “해제권 유보”로 유효함을 명시한 대표적 판례

 

7. 불법건축물에 대한 고지 및 면책 조항

내용 예시:

 

매도인은 해당 부동산에 불법 증축, 무단 용도 변경 등 위법 요소가 없음을 확인하며, 있는 경우 이를 고지하였다. 매수인은 이를 인지하고 책임을 요구하지 않기로 한다.

사례:

서울남부지법 2019가단34523
– 불법 증축 사실 은폐로 매수인이 계약 해제 소송 제기
→ 고지가 없었기 때문에 특약 무효, 매수인 승소

 

8. 잔금 지연 시 이자 또는 위약금 조항

내용 예시:

잔금일 이후 3일을 초과하여 잔금이 지급되지 않을 경우, 지연된 기간에 대해 연 10%의 지연이자를 부담한다.

사례:

수원지방법원 2016가단10329
– 잔금 20일 지연 후 이자 청구 시, 계약서에 관련 조항이 없어 이자 청구 기각

 

9. 중개수수료 부담 명확화 조항

내용 예시:

중개수수료는 양측이 각자 부담하며, 그 금액은 중개업법상 한도 내에서 지급한다.

사례:

청주지방법원 2020나10328
– 계약 후 매도인이 수수료를 매수인에게 청구하다 분쟁 발생
→ 특약이 없었던 계약에서, 법원은 각자 부담 원칙을 적용

 

10. 계약 내용의 구두합의 무효화 조항

내용 예시:

 

본 계약서 외에 구두로 합의된 사항은 법적 효력을 가지지 않으며, 추가 사항은 서면으로만 인정한다.

판례:

서울중앙지법 2018가단10543
– 매도인이 "전기 공사 후 인도"를 구두로 약속했으나 계약서 미기재
→ 법원은 계약서 내용만 인정하며 매수인 패소

 

결론 – 특약이 계약을 지키는 가장 강력한 도구다

부동산 계약에서 특약 조항은 단순한 부속 문서가 아니라, 법률적 분쟁을 사전에 막는 핵심 방어 수단이다.
특히 현실에서 흔히 발생하는 하자, 명도, 보증금, 불법 건축물, 근저당 말소 같은 문제들은 대부분 계약서에 미리 특약으로 명확히 기재해두었다면 쉽게 해결될 수 있는 사안이다.
당신이 매도인이든 매수인이든, 계약서에 어떤 문장을 넣느냐에 따라 수천만 원의 결과가 갈릴 수 있다.
그러므로 계약서의 ‘특약’ 부분은 계약의 본질이다.