부동산 매매 허위 고소 대응 방법과 예방 전

부동산 거래와 형사 고소, 어디까지 가능한가?

부동산 거래에서 허위 고소는 의외로 빈번하게 발생하는 문제입니다. 특히 아파트나 빌라 같은 주거용 건물 매매 시 계약 불이행, 해제 갈등 등으로 인해 매도인 또는 매수인 중 한 쪽이 형사 고소를 무기로 삼는 일이 늘고 있습니다. 그러나 모든 분쟁이 형사처벌 대상이 되는 것은 아닙니다.

2025년 현재 부동산 허위 고소는 크게 사기죄, 위계에 의한 공무집행방해죄, 무고죄와 연계되어 처리되고 있습니다. 매수인이 “허위 정보를 제공받았다”며 사기 혐의로 매도인을 고소하거나, 반대로 매도인이 “계약금을 일부러 날려 계약을 파기하려 했다”며 매수인을 고소하는 사례가 대표적입니다.

하지만 실제 법원에서는 고의성, 허위성, 피해 발생의 인과관계 등을 철저히 따져야 하기 때문에, 단순한 계약 갈등으로는 형사처벌까지 이어지지 않는 경우가 많습니다. 그럼에도 불구하고 허위 고소는 대상자에게 심각한 정신적 피해와 금전 손실을 안겨줄 수 있기 때문에, 이에 대한 명확한 법적 대응 전략이 필수입니다.

 

허위 고소가 자주 발생하는 상황

거래 중 계약해제 또는 계약파기의 오해

부동산 매매 계약 해제는 민법상 적법한 절차를 따르는 한, 당사자의 권리입니다. 그러나 일부 당사자들이 이 과정을 사기로 오인하거나 오해하면서 허위 고소를 제기하는 경우가 있습니다.

예를 들어, 매수인이 “자금 마련이 어려워” 계약을 해제하자 매도인이 이를 ‘고의 계약 파기’로 보고 사기로 고소하거나, 매도인이 실거주를 이유로 계약을 일방적으로 파기하면서 매수인이 ‘사기 매도’라고 주장하는 사례가 있습니다.

이런 경우 실제로는 민사상 계약 문제에 해당하므로, 형사 고소로 비화될 경우 무고 또는 명예훼손으로 역고소가 가능할 수 있습니다. 따라서 계약 해제 시에는 문서화된 사유 설명, 증거 확보가 매우 중요합니다.

허위 정보 제공과 사기죄 적용 기준

부동산 매매 과정에서 허위 사실을 고지한 경우, 실제로 사기죄로 인정받기 위해서는 세 가지 요건이 필요합니다:

1. 고의로 중요한 사실을 은폐하거나 왜곡했는가
2. 그로 인해 상대방이 계약을 체결했는가
3. 금전적 손해가 발생했는가

단순히 “재건축 예정지라 들었는데 아니었다”, “중개사가 조망권을 과장했다” 등의 주장만으로는 사기가 성립되지 않습니다. 이는 민사상 계약상 하자에 가깝고, 형사처벌로 연결되기는 어렵습니다.

2025년에도 법원은 여전히 “고지의무의 범위”를 엄격히 판단하며, 매수인에게도 어느 정도의 주의 의무를 요구하고 있습니다. 고소를 진행하기 전에는 자신이 피해자인지, 단순한 오해인지를 명확히 구분해야 합니다.

 

허위 고소에 대한 법적 대응 방법

무고죄 성립 요건과 대응 전략

부동산 거래에서 상대방이 근거 없는 형사 고소를 제기한 경우, 이에 대응해 무고죄로 처벌을 요구할 수 있습니다. 형법 제156조에 따르면 “허위의 사실로써 타인을 형사처분 받게 할 목적으로 고소한 자”는 무고죄가 성립됩니다.

무고죄의 핵심은 ‘허위’라는 점이며, 다음과 같은 경우 무고로 인정될 수 있습니다:

• 명백히 계약상 문제를 형사 범죄로 포장한 경우
• 증거가 없음에도 악의적으로 고소장을 제출한 경우
• 고소인의 진술이 계속 번복되는 경우

2025년 최근 판례에서는, 고소인이 거래 사실을 조작해 고소했다가 오히려 피고소인에게 무죄가 선고되고, 역으로 무고죄로 형사 입건된 사례도 있습니다. 고소 당했다면 즉시 변호인을 통해 고소장 열람, 반박 증거 제출, 고소인 진술 분석을 진행하는 것이 핵심 대응입니다.

명예훼손·업무방해로의 반격 가능성

허위 고소로 인해 사회적 신용이 손상되었거나 사업 운영에 문제가 생긴 경우, 형법 제307조 명예훼손죄, 형법 제314조 업무방해죄로 맞대응할 수 있습니다.

예를 들어, 매도인이 단지 분쟁이 있다는 이유로 매수인을 부동산 커뮤니티에 실명으로 비방하거나 허위 내용을 유포한 경우, 이 역시 명예훼손에 해당할 수 있습니다.

 

분쟁 예방을 위한 계약 실무 팁

특약 조항과 문서화가 가장 중요한 예방책

부동산 매매 과정에서 허위 고소를 방지하기 위해 가장 확실한 방법은 모든 거래 내용을 문서로 명확히 남기는 것입니다. 구두 약속이나 문자, 카톡 등은 법적 효력이 불완전할 수 있으며, 계약서에 특약 사항을 명확히 기재하는 것이 필수입니다.

분쟁 가능성 높은 항목 미리 점검하기

• 하자 유무 및 고지 여부 (사진·확인서 필수)
• 자금 지급 계획 (증빙 포함)
• 계약 해제 시 위약금 및 책임 분담
• 입주일, 잔금일 명시

 중개사도 책임 있다

2025년 현재, 부동산 중개업법에 따라 중개사는 매매계약 과정의 설명 의무를 지며, 허위 설명이나 기재 누락 시 손해배상 책임이 부여됩니다. 중개사의 말만 믿지 말고, 반드시 확인서 또는 서면 합의를 요구해야 분쟁 시 유리합니다.

 

결론: 허위 고소, 감정이 아닌 법으로 대응해야

부동산 매매 중 허위 고소는 상대방을 압박하려는 수단이 될 수 있지만, 오히려 법적 반격을 불러올 수 있는 위험한 선택입니다. 고소는 정당한 절차와 근거가 필요하며, 불법 고소는 무고죄로 처벌받을 수 있습니다.

계약 전, 계약 중, 계약 후 모든 상황에 대해 철저히 준비하고, 문제가 생겼을 때는 감정적으로 대응하지 말고 법률 전문가와 함께 대응하는 것이 가장 현명한 방법입니다. 부동산은 단순한 자산이 아니라, 법률이 깊이 관여하는 민감한 거래임을 잊지 마세요.