부동산 매매 시 매수자 입장에서 체크할 것 (2025년 최신)

2025년 현재, 부동산 시장은 여전히 불확실성과 규제가 혼재하는 상황이다.
이런 환경 속에서 매수자가 부동산을 매입하려는 경우 단순히 ‘좋은 입지, 합리적 가격’만 보는 것은 위험하다.
실제로는 등기부, 권리관계, 하자 여부, 세금, 중도금 대출 조건, 계약서 특약 사항 등

매수자 입장에서 철저히 확인해야 할 사항이 수십 가지 이상이다.

매수자는 계약이 체결된 순간부터 매매대금 지급 의무, 취득세 납부, 등기이전 신청까지 책임이 발생한다.
조금이라도 꼼꼼하지 않으면, 하자 있는 부동산을 떠안거나 법적 분쟁에 휘말리는 위험이 높다.

 

이 글에서는 부동산 매수자 입장에서 체크해야 할 주요 항목을
계약 전, 계약 중, 잔금 및 소유권 이전 단계로 나눠

2025년 법제도 기준에 맞춰 구체적이고 실제 사례 중심으로 정리하려고 한다.

계약 전 단계: 사전조사와 현장확인이 핵심

등기부등본 열람

가장 먼저 해야 할 일은 해당 부동산의 등기부등본 확인이다.
등기부등본에는 소유자, 저당권, 전세권, 가압류, 지상권, 가처분 등 권리관계 정보가 기록돼 있다.

• 소유자가 실제 매도자와 동일한지 확인
• 근저당권이 남아 있는지 여부 확인
• 말소 예정인 권리는 특약으로 명시 필요
• 대지권 비율 및 건물 구조 확인

사례

대구에서 신축 오피스텔을 분양받으려던 박씨는 등기부 확인을 생략한 채 계약했는데,
나중에 등기에 1억 원의 근저당권이 설정돼 있었고, 말소되지 않아 잔금 처리 시 문제가 발생했다.
결국 대출 실행이 지연되며 손해가 발생했다.

현장 방문 및 하자 확인

실제 매물은 광고 사진과 다르다.
방문 시에는 구조적 문제, 누수, 결로, 곰팡이, 하자 유무를 직접 확인하고 체크해야 한다.

• 수도, 전기, 보일러 작동 여부
• 벽지, 장판, 몰딩 등 마감 상태
• 창문·샷시 개폐 여부 및 기밀성
• 하자 발견 시 사진·영상으로 증거 확보

팁

• 실내 냄새, 곰팡이 냄새, 실리콘 처리 상태 확인
• 보일러는 실시간 작동 여부까지 확인
• 엘리베이터, 복도, 주차장 등 공용시설 상태도 점검

용도지역 및 건축 제한 확인

건물 외에도 대지의 용도지역, 용도지구, 건축제한, 고도제한 여부 등을 확인해야 한다.
해당 내용은 토지이용계획확인서에서 확인 가능하다.

• 향후 재건축 가능성
• 주차장 설치 기준
• 세대당 전용면적 기준 등

 

계약 중 단계: 문서화와 특약 명확화

매매계약서 특약사항

매매계약서에는 매수자가 반드시 포함시켜야 할 특약사항이 있다.
이는 추후 분쟁 발생 시 책임을 따질 수 있는 근거가 되므로 매우 중요하다.

필수 특약 예시

• 잔금 전 중도 방문 가능 횟수
• 보일러, 수도, 전기 등 설비 정상 작동 조건
• 잔금일까지 하자 발견 시 매도자 수리 또는 책임
• 계약 후 매도인이 이전 등기에 협조할 의무
• 기입된 가구, 가전 포함 여부 명확화

사례

용인에서 아파트를 매수한 A씨는 에어컨과 세탁기를 포함한다는 말만 듣고 계약했지만,
계약서에 해당 내용이 빠져 있었고, 잔금일에 모든 집기를 철거한 매도자에게 항의했으나 법적 구제는 어려웠다.

매도자 인감증명서 및 신분증 확인

서명한 매도자가 진짜 등기상 소유자이며, 서류상 인감도장이 실제 본인의 것인지 확인해야 한다.
특히 공동명의, 상속 미처리 부동산의 경우 매매가 제한될 수 있다.

• 인감증명서는 3개월 이내 발급본 사용
• 공동명의 시 공동소유자 모두 서명 필요
• 부동산 명의가 상속으로 넘어갔는지 확인

중도금 대출 조건 확인

계약금 이후 중도금 대출이 필요한 경우, 대출 한도와 실행일, 조건을 반드시 사전에 확인해야 한다.

• 아파트일 경우 분양권 대출 조건 확인
• 기존 근저당 설정 여부가 대출에 영향을 줄 수 있음
• 소득 대비 DSR 기준에 따라 대출 한도 확인 필요

 

잔금 및 소유권 이전 단계: 실거주 및 법적 마무리

잔금일 일정 조율과 동시이행

잔금일에는 대금 지급과 동시에 등기이전, 입주가 이루어진다.
이때 필요한 서류 및 절차를 사전에 준비하고, 당일 이사도 예정돼 있다면 동시 이행을 명확히 정리해야 한다.

• 잔금 송금 방식: 수표 vs 계좌이체 명시
• 매도자 인감도장, 등기권리증, 인감증명서 확인
• 소유권 이전 완료 확인서류 즉시 수령
• 잔금일 이후의 공과금 책임 분리 명시

사례

인천에서 전세 낀 아파트를 매입한 B씨는 잔금일에 등기이전이 지연되었고,
이사까지 완료된 상태에서 소유권 이전이 지연되며 법적 불안정 상태에 놓였다.
‘등기이전 동시 이행’ 특약이 계약서에 없었기에 법적 책임을 묻기 어려웠다.

공과금, 관리비 정산

전기, 수도, 가스, 관리비 등의 정산은 보통 매도자 책임으로 처리되지만,
계약서에 명확한 명시가 없으면 분쟁이 생길 수 있다.

• 관리사무소에서 미납 내역 확인
• 계량기 사진 촬영 및 전달
• 정산 일자 기준 명확히 기재

취득세 신고 및 납부

매수인은 매매 후 60일 이내(분양권은 30일 이내)에 취득세를 신고·납부해야 한다.
2025년 기준으로는 주택 유형, 면적, 실거주 여부에 따라 취득세율이 달라진다.

구분                                                                                                                                                     취득세율

1주택자 (6억 이하)	1.0%
2주택자	8.0%
3주택 이상	12.0%

• 취득세 과세표준은 매매가 기준
• 감면 혜택은 실거주 요건 충족 여부 따라 달라짐
• 지방자치단체 홈페이지나 위택스에서 납부 가능

잔금 이후 확인 사항

• 등기이전 완료 여부 홈택스 또는 등기소에서 확인
• 재산세 납부 고지서 수령 주소지 변경
• 집 내부 누수, 결로, 전기 누전 등 추가 하자 발생 시 조치

매수자 입장에서 발생했던 주요 분쟁 사례

1. 보일러 이상 확인하지 않고 계약, 잔금 후 고장 발생 → 수리비 120만 원 발생
2. 계약 당시 없던 곰팡이 하자 발생, 매도자는 ‘계약 당시 없었다’ 주장하며 책임 회피
3. 매도자의 은행 대출이 잔금일까지 말소되지 않아 소유권 이전 지연
4. 전입세대 열람 미확인으로 보증금 반환 분쟁 발생

이러한 사례는 대부분 매수자의 사전 확인 부족 또는 계약서 특약 미작성으로 인해 발생했다.

 

마무리: 매수자의 권리는 ‘확인’에서 시작된다

부동산은 금액이 크고 책임이 무거운 거래다.
매수자는 돈을 내는 입장이기 때문에, 모든 사항을 꼼꼼하게 확인할 권리가 있으며
그 권리를 행사하지 않으면 손해는 본인 책임이 된다.

• 등기부등본 열람
• 하자 여부 확인
• 계약서 특약 작성
• 잔금 및 소유권 이전 관리
• 취득세, 세금 신고 및 납부

매수자라면 “신뢰보다는 증거, 구두보다는 문서”라는 원칙을 명확히 갖고
모든 과정에서 확인하고 기록하는 습관을 갖는 것이 안전한 부동산 거래의 시작이다.
2025년 현재, 법적 기준과 거래 관행은 더욱 복잡해졌기 때문에
사전 지식과 전문가 자문을 적극적으로 활용하는 것도 좋은 전략이 된다.