집을 팔았더니 고소? 부동산 매도인의 법적 리스크와 대응 방법

평범한 매매 계약이 분쟁으로… 매도인에게도 '법적 방어'는 필수

많은 사람들이 집을 팔면 그 순간 모든 책임에서 벗어났다고 생각한다. 하지만 현실은 그렇지 않다. 최근 몇 년간 부동산을 매도한 사람들 사이에서 “집을 잘 팔았다고 생각했는데, 나중에 고소당했다”는 황당한 사례들이 심심치 않게 들려온다. 실제로 필자 역시 멀쩡한 집을 합법적인 계약 절차에 따라 판매했음에도, 매수인의 무리한 요구와 허위 주장으로 인해 경찰 조사를 받는 경험을 겪었다.

 

 

 

매수인은 계약서 서명 후에도 ‘장판을 뜯어보겠다’, ‘보일러를 미리 틀어놔라’, 직장에서 일하고 있는데 ' 10시까지 방문하겠다’는 무리한 요구를 해왔고, 급기야 잔금일에는 약속된 금액 중 일부를 일방적으로 지급하지 않겠다고 통보해왔다. 이후 매수인은 집을 넘겨받자마자 나를 향해 사기 혐의를 운운하며 욕설과 함께 폭언을 퍼부었고, 며칠 뒤에는 나를 상대로 내용증명을 보낸 후 형사 고소까지 진행한 것이다.
이러한 일이 결코 나만의 문제는 아니며, 부동산을 거래하는 모든 매도인이 경험할 수 있는 실제 법적 리스크다. 단순히 ‘팔기만 하면 끝난다’는 생각은 위험하다. 매도인도 거래 전후로 법적 방어에 필요한 절차와 지식이 반드시 필요하다.

매수인의 고의적 분쟁 유도, 계약 위반이 아닌가?

문제는 일부 매수인들이 실제로 매물을 인수한 이후에도 불만을 제기하며 계약 외 요구사항을 강요하거나, 심지어는 일방적인 금액 감액 요청을 하기도 한다는 것이다. 필자가 경험한 사례에서 매수인은 계약서상 약속된 금액 중 일부인 300만 원을 지급하지 않겠다고 선언했으며, 이는 법적으로 명백한 계약 불이행 또는 채무불이행에 해당한다.
심지어 그는 잔금을 지급하기 전까지 ‘내가 집 비밀번호를 알려주지 않는다’는 이유로 분노했고, 잔금 지급 후에는 “가만두지 않겠다”는 협박성 발언을 서슴없이 쏟아냈다. 이처럼 매수인이 계약을 불이행하거나 부당한 협박을 시도하는 경우에도, 매도인은 자신이 피해자가 될 수 있다.
매수인의 일방적 주장을 방치하면 그 주장에 ‘사실관계가 형성’되는 문제가 생긴다. 그러므로 매도인은 초기부터 모든 요구와 대화를 문서화하고, 정해진 계약 내용 외의 행동에 대해서는 법률적 책임을 명확히 경고하는 것이 좋다. 특히 잔금 미지급, 협박 발언, 허위 클레임은 모두 형사적 대응의 근거가 될 수 있는 중요한 요소다.

매도인이 당할 수 있는 고소 유형과 실제 대응 전략

부동산 매매 이후 매도인이 실제로 가장 많이 고소당하는 혐의는 ‘사기’, ‘재물손괴’, ‘부동산 하자 은폐’와 관련된 내용이다. 매수인이 집에 들어간 후 보일러가 안 된다거나 곰팡이가 피었다고 주장하며 매도인을 경찰에 고소하는 경우가 많다. 그러나 법적으로는 이 모든 주장이 받아들여지려면, 매도인이 명백하게 하자를 알고도 고의로 은폐한 사실이 입증되어야 한다.
필자 또한 매수인이 “보일러가 고장 나 있었다”는 주장으로 고소를 제기했지만, 경찰은 보일러는 정상 작동했고, 고장에 대한 고의 은폐 증거가 없다는 이유로 ‘혐의 없음’ 불송치 결정을 내렸다. 매수인이 검찰에 이의신청을 했지만, 검찰 역시 ‘증거 불충분’으로 무혐의 처분을 내렸다.

이런 상황에서 매도인이 해야 할 일은 1) 대화·문자·녹음 파일을 모두 저장, 2) 잔금 수령 전후의 상황을 정리, 3) 계약서와 특약사항의 사본을 확보하는 것이다. 그리고 만약 내용증명이나 고소장이 도착하면, 변호사 상담을 통해 회신 여부를 결정하고, 필요하다면 바로 무고죄, 명예훼손, 협박죄 등으로 역고소 준비를 해야 한다.
절대 감정적으로 대응하지 말고, 문서와 증거 중심으로 ‘법의 언어’로 반격하는 것이 가장 효과적인 방어다.

부동산 매도인의 리스크 대응 매뉴얼: 절대 이렇게 하자

이제부터라도 부동산을 매매하는 매도인은 법적 리스크에 대한 최소한의 준비를 해야 한다.

1. 매도 전 체크리스트를 작성하라. (하자 유무 확인, 보일러 작동 영상 촬영 등)
2. 모든 대화는 문자 또는 녹음으로 남겨라. 전화 통화는 반드시 자동녹음 설정을 해두고, 가능하면 대면 시에도 녹음 장치를 사용할 것을 권장한다.
3. 잔금 전후 사진 및 상태 확인 자료를 확보하라. (집 내부, 보일러, 장판 등)
4. 계약서 사본 + 특약사항을 PDF로 스캔하여 백업해 두자.
5. 매수인의 협박이나 부당한 요구가 있을 경우, 법률 자문을 받은 후에 공손하지만 단호한 회신을 하자. 이때 회신은 이메일, 문자, 내용증명 등 증거가 남는 수단을 활용해야 한다.

부동산 거래는 단순한 재산 이전이 아니다. 지금 시대는 거래 이후 법적 분쟁까지 포함해서 대비하는 것이 상식이다.
나처럼 억울한 일을 겪는 사람이 더는 생기지 않기를 바라는 마음으로, 이 글을 작성했다.
진실은 증거 위에 세워지고, 말보다 기록이 강하다. 매도인의 법적 권리를 지키기 위해, 거래 순간부터 모든 기록을 남겨두는 습관이 필요하다.