부동산 매매후 허위고소 사건에서 진술서 작성 시 주의해야 할 5가지

 

진술서는 감정문서가 아니라 ‘증거’다

진술서를 처음 작성하는 사람들은 대개 억울함이나 분노에 휩싸인 상태에서 글을 쓰기 시작한다. 하지만 진술서는 감정을 표현하는 공간이 아니라, 사건을 논리적으로 설명하는 법적 문서다. 작성자의 입장이 아무리 정당하더라도, 감정적이고 비논리적인 글로 구성되면 오히려 신빙성을 잃게 된다.

 

진술서는 고소인이나 피의자의 말이 ‘기록으로 남는 공식 문서’이기 때문에, 경찰, 검찰, 변호인, 심지어 법원까지도 참고할 수 있다. 따라서 진술서는 단순한 설명문이 아닌, 법적 무게를 가진 진술의 정수로 간주해야 한다. 억울한 감정을 강조하는 데 집중하지 말고, 사건의 흐름과 증거 중심의 사실 설명을 우선해야 한다.

 

시간 순서대로, 간결하고 구체적으로 쓰는 것이 핵심

 

진술서에서 가장 기본적이면서도 가장 중요한 원칙은 ‘시간 흐름에 따라 구체적으로 작성하는 것’이다. 날짜, 시간, 장소, 등장인물, 사건 발생 상황 등을 누락 없이 정리해야 하고, 가급적이면 1번 사건 → 2번 대화 → 3번 갈등 → 4번 결과 식의 타임라인을 따르는 것이 좋다.

예를 들어 “그 사람이 갑자기 욕을 했다”는 문장보다는 “2025년 3월 14일 오후 3시경, ○○ 아파트 입구 앞에서 상대방이 ‘너 같은 XX는 가만 안 둔다’고 욕설을 했다”처럼 장소·시간·대상·발언 내용을 명확히 기재해야 진술의 설득력이 높아진다.

또한 ‘그때’, ‘거기서’, ‘이런 식으로’ 등 대명사 사용은 가급적 피하고, 대상과 장소를 구체적으로 명시해야 경찰이 사실관계를 정확히 이해할 수 있다. 가능하다면 문장 하나당 하나의 사건이나 사실만 담아, 복잡한 문장을 피하는 것이 좋다. 조사관 입장에서도 읽기 편한 진술서는 더 신뢰받는다.

 

입증 가능한 내용만 쓰고, 증거가 없다면 사실 자체로 기록하자

 

진술서에는 가능한 한 입증 가능한 사실만 적는 것이 원칙이다. 예를 들어 “상대방이 나를 사기치려고 일부러 장판을 훼손했다”라는 문장은, 증거가 없다면 추정이 될 수 있다. 이 경우에는 “장판이 훼손된 상태였고, 상대방은 그에 대한 설명 없이 계약을 진행했다”고만 기술하고, 추정은 뒤에서 ‘의심이 되는 이유’로 정리하는 편이 낫다.

또한 진술서에 기재하는 내용은 가능한 한 증거자료와 함께 번호로 연결해두는 것이 좋다. 예: “2025년 2월 5일 대화 내용(증거 ① 문자 캡처 참조)”와 같이 정리하면 조사관이 훨씬 빠르게 맥락을 파악할 수 있다. 증거가 부족한 항목은 “정확한 날짜는 기억나지 않지만, 2월 초순경으로 추정된다”고 표현해서 모호함을 줄이는 것이 좋다. 허위 진술이나 과도한 주장은 되려 역효과를 낳을 수 있다.

 

조사관이 정리한 진술 내용은 반드시 ‘직접 확인’하고 수정 요청하자

 

진술서에 작성한 내용을 바탕으로 실제 조사 시에는 경찰관 또는 수사관이 내용을 정리한 문서를 보여준다. 필자의 경우에도 경찰이 조사 후 진술 내용을 문서로 정리한 뒤, “이 내용을 확인하고 서명해주십시오”라고 요청했다.

이때 조사 내용이 실제 진술과 일치하는지 반드시 꼼꼼하게 읽어야 한다. 실제 조사 현장에서는 빠르게 문서를 작성하다 보니, 맥락이 바뀌거나 요지가 누락된 문장이 종종 존재한다. 필자도 “이 부분은 제가 이렇게 말한 게 아니다”, “이 내용은 오해가 생길 수 있다”고 말하며 몇 줄을 수정 요청했다. 수사관은 수정 요청을 받아들이고, 내용을 고쳐준 후 다시 출력해주었다.

또한 조사 종료 직전에는 ‘조사가 인권침해 없이 진행됐는지’에 대한 확인 절차가 있다. 수사관은 “오늘 조사에서 불편했던 점은 없으셨습니까?”, “조사 진행에 부당한 점은 없었나요?”와 같은 질문을 하고, 그에 대해 피의자는 ‘예’ 또는 ‘아니요’로 답하게 된다. 이는 단순한 절차가 아니라, 조사의 공정성을 문서로 기록하는 인권보호 절차다. 이 과정을 제대로 이해하고 응답하는 것도 진술서 작성자에게 중요한 책임이다.

 

진술서 초안은 집에서 미리 작성하고, 조사 시 ‘문서로 전달’하는 것이 가장 안전하다

 

경찰 조사에서 진술을 말로만 전달하면, 수사관이 내용을 정리하는 과정에서 왜곡되거나 누락될 수 있다. 따라서 진술서 초안은 집에서 직접 작성하여, 조사 당일 출력본으로 가져가는 것이 가장 정확하다. 수사관에게 “제가 진술서를 미리 정리해왔습니다. 참조해주십시오”라고 하면, 오히려 “도움이 됩니다”라고 반응하는 경우가 많다.

진술서 초안은 워드나 한글 문서로 작성하고, 출력 시에는 날짜와 본인 서명, 사건번호(알고 있다면)를 표기하면 더욱 정식 문서처럼 활용할 수 있다.
필자는 진술서를 작성하며 경위서(사건의 전체 흐름), 진술서(본인의 입장), 증거자료(첨부자료 목록)를 따로 준비했는데, 경찰도 그 구성에 만족하며 모든 문서를 참고 자료로 첨부했다.

조사 중 감정이 올라 진술이 흔들리는 것을 방지하려면, 문서로 미리 정리된 진술서를 제출하는 방식이 가장 안전하고 효과적이다.

 

진술서 샘플 – 경찰 조사 제출용 / 피의자 입장 예시

────────────────────────────
                진 술 서
────────────────────────────

● 사건명: 사기 혐의 관련 고소건 (○○경찰서 사건번호: 2025형제○○○호)  
● 작성자: 홍길동 (생년월일: 1995.04.10 / 연락처: 010-1234-5678)  
● 작성일: 2023년 6월 25일

────────────────────────────

저는 평범하게 살아가던 일반 시민으로, 부동산 매매 과정에서 발생한 갈등으로 인해 이 사건의 피의자로 조사를 받게 되어 매우 당혹스럽고 억울한 심정입니다. 그동안 법을 어기는 일 없이 살아왔고, 이번 사건 역시 정당한 계약과 절차에 따라 처리하였으며 어떠한 고의나 사기 목적도 없었음을 분명히 밝히고자 합니다. 본 진술서는 그간의 상황을 사실 그대로 진술하여 저의 결백을 입증하고자 하는 목적입니다

1. 사건 발생 배경  
2023년 3월 1일, 저는 제가 소유한 ○○시 ○○동 소재 아파트를 ○○부동산을 통해 매물로 등록하였고, 2023년 3월 5일 매수인(○○○)과 매매계약을 체결하였습니다. 매매가는 2억 3천만 원이며, 계약금 2천만 원과 중도금 1천만 원, 잔금은 6월 2일 지급 조건이었습니다.

2. 매도 전후의 상황  
계약 이후 매수인은 “장판을 뜯어서 내부 상태를 보고 싶다”, “보일러를 3시간 이상 틀어놔라”, 일하는시간인 “오전 10시에 방문하겠다”는 등의 통상적인 부동산 매매에서 보기 어려운 요구를 반복했습니다. 저는 가능한 범위 내에서 응대했지만, 그 요구는 갈수록 일상적인 매도인-매수인 관계의 범위를 벗어났다고 판단됩니다. 잔금일 하루 전인 6월 1일, 매수인은 일방적으로 “잔금 중 300만 원을 줄 수 없다”고 통보했고, 저는 계약서상 명시된 금액과 조건에 따라 정상적으로 잔금을 요청하였습니다.

3. 고소 경위 및 억울함  
잔금일인 6월 2일, 매수인은 결국 잔금을 송금했지만, 현관 비밀번호를 제가 알려주지 않았다는 이유로 언성을 높이며 불쾌감을 느낄 수 있는 언행이 있었으며 해당 내용은 함께 계산분들의 진술서 및 진술내용 녹음등을 통해 확인 가능합니다. 이후 며칠 뒤, 저는 ‘사기 혐의’로 고소되었고, 내용증명을 통해 “보일러 고장 및 하자 은폐”를 주장하며 800만 원 상당의 손해배상 요구를 받았습니다. 하지만, 제가 집을 인도하기 전까지 보일러는 정상적으로 작동했으며, 곰팡이나 누수 등의 하자는 매매계약 당시 전혀 존재하지 않았습니다.

4. 제출 증거  
- 새보일러로 교체한 내역

- 2년 거주 기간동안 고장없이 일정하게 사용한 내역서(일정한 사용량,일정한 요금납부내역)

- AS기사님으로 부터 받은 진술서 (난방에 문제 없고, 단순소모품을 교체 했다는 내역서)
- 매수인과의 문자 대화 캡처 
- 매수인이 잔금 감액을 일방적으로 통보한 부동산과의 통화내역 
- 매도 당시 내부 상태 사진 

- 이사짐업체 직원의 하자를 발견하지 못했다는 진술서

- 매매계약서

- 중개대상확인설명서등

- 내용증명 수령 사본

5. 결론  

저는 이번 사건에서 고의나 사기의 의도가 전혀 없었으며, 법률적으로 정당하게 매매를 진행했습니다. 매수인의 주장은 사실과 다르며, 일방적인 해석에 불과합니다. 저는 오히려 고소로 인해 명예가 훼손되고 극심한 스트레스를 겪고 있습니다. 

저는 이 사건과 관련된 모든 경위를 진실하게 밝히고자 하며, 수사기관에 적극 협조할 의사가 있음을 다시 한 번 말씀드립니다. 제출한 증거들을 통해 명확히 사실이 밝혀질 것이라 확신하며, 부디 본 진술서를 통해 제 억울함이 조금이나마 해소되기를 간절히 바랍니다.

────────────────────────────  
작성자 성명: 홍길동  
서명: (자필 서명)  
날짜: 2023년 6월 25일  
────────────────────────────