형사 고소(무고죄·명예훼손 등) 및 민사소송(손해배상) 제기 시 전략

상대방(매수인)이 부동산 거래의 일반적이고 합리적인 범위를 넘어,
허위 또는 과장된 주장을 반복하며 형사·민사 모두에서 명예와 금전적 피해를 유발하는 유형에 해당되는경우

아래는 부동산 사기 고소에서 무혐의 처분을 받은 매도인 입장에서

형사 고소(무고죄·명예훼손 등) 및 민사소송(손해배상) 제기 시 근거로 활용할 수 있는 법적 논리, 조항, 대응 전략을 담아보았다.

 

현재 쟁점 요약

항목내용

상대주장	장판 밑 곰팡이는 은폐된 누수다. 부동산 중개인과 매도인이 짠 것이다. 계약 조항이 의도적으로 작성되었다.
사실관계	베란다 코크(고무) 노화는 계약서에서 명시된 ‘비책임 사유’  장판 밑 곰팡이는 사전 인지 불가 시설상태 직접 확인 후 계약함
피해상황	매수인의 악의적 주장 및 유언비어 유포 매도인의 명예 실추 및 정신적 고통 수개월간 형사 수사 협조 (결과: 무혐의)

 

형사 고소: 무고죄, 명예훼손 가능 여부

무고죄 (형법 제156조)

요건: 허위 사실을 수사기관에 고의로 고소해 타인을 처벌받게 할 목적
적용 가능성 매우 높음

• 상대방은 계약서상 합의 내용을 인식하고 있음에도, 법적으로 무의미한 문제를 사기라며 형사 고소
• 수사 결과 경찰 불기소, 검찰 무혐의 처분 → 고소인의 ‘허위 인식’ 입증 가능
• 특히 부동산 중개업자와의 공모 주장까지 한 경우, 허위사실 명백 + 고의성 입증 강화

중요: 무고죄는 고소인이 허위임을 알면서도 고소했는지가 핵심
→ 계약서에 ‘베란다 코킹은 누수에 해당하지 않는다’는 문구를 매수인이 알고 있었다면,
허위 고소의 고의성이 매우 강하게 성립됩니다.

명예훼손죄 (형법 제307조)

요건: 공연히 사실 또는 허위사실을 적시하여 타인의 사회적 평가를 저하시킨 경우
적용 대상

• 매도인(당신)을 “사기꾼”, “부동산과 짰다”라고 주변에 유포
• 거래 전후 타인에게 유포했거나 단체 대화방, 카톡, 문자 등 제3자 전달 정황이 있을 경우 성립

형법상 명예훼손은 사실 적시여도 위법성 조각되지 않으면 처벌 가능
→ 특히 고소로 인해 실제 명예가 실추되었고, 수사기관조차 혐의를 인정하지 않았다면, 민·형사 모두 대응 가능

민사 손해배상청구 가능성 (민법 제750조, 제751조)

민법 제750조 [불법행위로 인한 손해배상]

"고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다."

• 상대방의 고소로 인해 정신적 고통, 시간 낭비, 수사 협조로 인한 경제적 손해 발생
• 고의적인 명예훼손 및 허위 주장은 불법행위 성립

민법 제751조 [정신적 손해에 대한 배상]

“타인의 신체, 자유 또는 명예를 해한 자는 위자료를 지급해야 한다.”

• ‘부동산 중개인과 짜고 허위 계약서를 작성했다’는 주장은
  ➤ 명예침해 + 허위사실 유포 + 사회적 신뢰도 하락
• 정신적 고통에 대해 위자료(300만 ~ 1000만원 이상) 청구 가능

 

계약서 조항은 매도인의 강력한 방어권입니다

핵심 조항:

“계약자는 매매 목적물의 현 상태를 직접 확인한 후 매매에 동의하였으며, 추후 하자 및 상태에 이의 제기를 하지 않는다.”

✔ 이는 매매계약서에서 가장 보편적이고 합리적인 조항입니다.
✔ 대한민국 대부분의 매매계약서 양식에 포함되어 있음
✔ 부동산 중개업법 및 공인중개사법상 중개인의 직무상 통상적 조치

따라서 이 조항을 “공모했다”고 주장하는 것은 명백한 허위 사실입니다.
✔ 공모 여부는 녹취, 문자, 카카오톡 등 ‘공모 증거’ 없이는 입증 불가

 

민사 손해배상청구 시 전략 요약

입증요소자료 예시소송에서의 역할

무고 여부	경찰 불기소, 검찰 무혐의 결정서	무고 및 명예훼손 입증 핵심 자료
허위성	계약서 조항, 문자·카톡 캡처	계약 내용 고의왜곡 입증
피해	정신적 피해 진술서, 진단서 (선택)	위자료 산정의 근거
반복성	허위 주장 반복한 문자, 제3자 전파 정황	고의성 및 악의성 강조 자료
제3자 증언	부동산 중개사, 이삿짐센터 진술서	객관성 강화, 중립 증인 확보

 

전략적 권고 사항 (형사 + 민사)

구분조치

형사	무고죄, 명예훼손죄, 모욕죄 형사 고소 즉시 가능 (경찰서 형사과)
민사	손해배상청구 (정신적 위자료 1,000만 원 등) 민사소송 준비
입증강화	계약서, 문자 캡처, 불기소처분서, 제3자 진술서 정리
증거제출	증거자료목록표 작성 후 제출, 원본 보관 필수

 

마무리 요약

현재 상황대응 방안

매수인의 허위 고소 및 과장된 주장	무고죄, 명예훼손 형사 고소 가능
계약서의 ‘책임 제외 조항’을 부정하며 공모 주장	명백한 허위 사실 → 고의 입증 용이
형사 사건 종결 후 피해 발생	민사 손해배상 (정신적 피해, 명예 실추) 청구 가능